רכישת דירה מהווה בדרך כלל את אחת העסקאות המשמעותיות ביותר שאדם מבצע בחייו, הן מבחינת המשמעויות האפשרית של אי לקיחת פרט כלשהו בחשבון והן מבחינת מימון פיננסי – מחיר הדירה.
עסקת מקרקעין עשויה להתפרס על פני מספר רב של חודשים ולכן חייבת להיות מתוכננת היטב.
פוסט זה הינו השני בסדרה של שלושה ונועד בכדי לעזור לרוכש הדירה לסדר את מחשבותיו ולהתכונן כראוי לביצוע עסקת הרכישה.
על פניו, ניתן לרכוש דירה מבלי להיות מיוצג על ידי עורך דין המתמחה במקרקעין, יחד עם זאת אין הדבר מומלץ ולעיתים החיסכון בשכר טרחת עו"ד עשוי להוביל לנזק גדול מאד עד לאבדן שווי הדירה כולה.
לאחר שבחרנו את הנכס אותו אנו מעוניינים לקנות ולאחר שהגענו להסכמות בע"פ עם המוכר מגיע השלב בו יש להכנס לקרביים של העסקה.
ראשית, מומלץ להזמין את תיק הבניין ממחלקת ההנדסה בעירייה או ברשות המקומית ולבדוק העדרן של חריגות בנייה (בניה הסוטה משאושר בהיתר) וצוי הריסה.
מומלץ לצלם את התשריט (התכנון האדריכלי של הבניין) ואת ההיתר (המסמך לפיו ניתן רשיון לבנות את הבניין) ולתעדם בין שאר המסמכים. מומלץ לא לדלג על שלב זה. קיומן של חריגות בניה עשוי במקרים מסויימים להיות בעייתי. בנוסף בעת שמבקשים את המשכנתא, הבנק ממנה שמאי להעריך את שווי הנכס, בשלב זה סביר שהשמאי יבקש כי תציגו בפניו את ההיתר והתשריט.
לרוכשי דירה בבית משותף, מומלץ גם לעיין בתיק הבית המשותף במרשם הבתים המשותפים וככל שנרשם "תקנון מוסכם" לבית המשותף, יש לוודא שלא קיימות בו הוראות "בעייתיות".
מהתשריט בתיק הבית המשותף ניתן ללמוד את מיקומם וגודלם של שטחים ה"צמודים" לדירה (כגון גינה, גג, חניה, מחסן וכיוצ"ב). שטח צמוד נמצא בבעלותו הבלעדית של בעל הדירה.
כמו כן מומלץ לבדוק את אופן השימוש ברכוש המשותף וקיומן של זכויות בנייה.
ביצוע הבדיקות שלעיל יכין אותנו בצורה מיטבית לניהול מו"מ מול המוכר, כאשר נכיר את המחירים המייצגים באיזור, ואת היתרונות והחסרונות של הנכס.
בדיקת רישום ובעלות בנכס – מומלץ להפיק נסח טאבו. חשוב לשם לב האם המוכר הוא בעליו של הנכס או שרשום מישהו אחר, כל אי התאמה בנסח צריכה להדליק לנו נורה אדומה. יש לשם לב להצמדות המופיעות בנסח ככל שמופיעות, להתאמתן לאמור בתיק הבית המשותף ולמשכנתא של המוכר הרובצת על הנכס.
תפקידן של הערות אזהרה הינו להתריע בפני רוכש פוטנציאלי כי עליו לשם לב לסוגייה מסויימת, הערת אזהרה על המנעות מעשיית עסקה תעיד כי הנכס כבר נמכר קודם לכן לאדם אחר, הערה בנוגע לבניה לא חוקית תעיד על קיומו של צו הריסה לנכס או לחלקו. הערה על הפקעה תופיע כאשר תכנית בניין עיר מפקיעה חלק מהשטח ומומלץ לבדוק תכניות בניין עיר באופן כללי ולוודא כי לא קיים מידע העשוי לפגוע בערך הנכס כגון הפקעה או בנייה סמוכה.
בחלק הבא – חוזה המכר
הערה: פוסט זה הינו למידע כללי וראשוני בלבד ואינו נועד בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.
למידע נוסף ולהתייעצות עם עורך דין מקרקעין, צור עימנו קשר.
2 תגובות בנושא “מדריך לרכישת דירה בשלושה שלבים – שלב ב'”