פטור ממס שבח 2015 – תנאים לזכאות

מוכר דירה? בבעלותך מספר דירות מגורים?

 

בתחילת 2014 אירעו מספר שינויים משמעותיים במיסוי מקרקעין אשר מהווים מהפכה של ממש.

בחוק ההסדרים נקבעו תיקונים המשנים באופן משמעותי את ההסדרים שבחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.

על מנת להבין את הוראות מיסוי מקרקעין במתכונתם החדשה יש להכיר מספר מושגי מפתח:

"יום המעבר" – 1.1.2014

"תקופת המעבר" – 1.1.2014-31.12.2017

"יום התחילה" – טרם נקבע, מסתמן כי יום התחילה יהיה ביום 1.8.2013.

סעיף 49א לחוק מקרקעין תוקן כך שלא כל מוכר יהיה זכאי לבקש פטור אלא רק תושב ישראל או תושב חוץ שאין לו דירת מגורים במדינה שבה הוא תושב (עליו להמציא אישור משלטונות המס באותה מדינה כי אין לו דירה)

בסעיף 49א(א1) נקבעה תקרה לפטור. מקום בו סכום המכירה עולה על 4.496,000  ש"ח יהיה זכאי המוכר לפטור עד לתקרה זו, ויערך חישוב יחסי ליתרת סכום המכירה כאילו הייתה זו זכות אחרת במקרקעין.

במכירה של דירה ששוויה 7 מליון ש"ח תהיה הפרדה מלאכותית של מכירה של דירת מגורים מזכה בפטור על ה 4.5 מליון ש"ח הראשונים. באשר ליתרה היא תחולק בסה"כ שווי העסקה ומסכום זה יחושב הסכום החייב במס על ידי הכפלת התוצאה במחיר המכירה כולו (7 מליון ש"ח). סכום זה יחולק בתקופת השבח (חישוב ליניארי) כמתואר בחלק א לסדרת מאמרים זו, והחלק היחסי שלאחר ה 1.1.2014 יחוייב במס בשיעור 25%.

הפטור הקלאסי שעל פי סעיף 49ב(1) בוטל. בכך בעצם ביטל המחוקק את האפשרות לקבלת פטור ממס שבח למי שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת ואין הוא עונה להגדרת דירת מגורים יחידה. סעיף הפטור העיקרי הופך להיות פטור לבעליה של דירת מגורים יחידה סעיף 49ב(2) בנוסחו המתוקן:

49ב(2)   הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א, והמוכר הוא בעל הזכות בה במשך 18 חודשים לפחות מיום שהייתה לדירת מגורים, ולא מכר, במשך שמונה עשר החודשים שקדמו למכירה האמורה, דירת מגורים אחרת כאמור, בפטור ממס לפי פסקה זו,; הוראה זו לא תחול על מכירת חלק בדירה שאינו עולה על שליש ממנה ועל מכירת דירה שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת תשנ"ז (1 בינואר 1997), אם בשל החלק או הדירה האמורים הוחלה החזקה שבסעיף 49ג במכירת דירת מגורים אחרת בפטור ממס לפי פסקה זו"

ניתן לראות כי גם התנאים לזכאות לפטור שעל פי סעיף זה השתנו. בכדי להיות זכאים לפטור זה יש לעמוד בתנאים הבאים:

1.הדירה הנמכרת היא הדירה היחידה של המוכר.

2.למוכר זכויות בדירה הנמכרת במשך 18 חודשים לפחות מהיום בו קיבלה הדירה טופס 4.

3.לא ניתן לקבל פטור על מכירה של פחות משליש דירה.

4.המוכר לא מכר בפטור לפי סעיף זה דירה אחרת ב 18 החודשים האחרונים.

כמו כן, חשוב לשם לב כי נמחק מהסעיף התנאי לפיו למוכר לא היו בארבע השנים שקדמו למכירה יותר מדירת מגורים אחת בעת ובעונה אחת.

סעיף 49ג תוקן אך הוא, והורחב סל החזקות לפיהן יחשב מוכר כבעל דירת מגורים יחידה לעניין התנאי הראשון שלעיל, על אף בעלותו בדירות נוספות. מוכר יחשב לאחר יום 1.1.2014 כבעליה של דירת מגורים יחידה גם אם יש לו בנוסף על הדירה הנמכרת:

1.דירה אשר נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה.

2.דירה אשר הושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997);

3.דירה אשר חלקו של המוכר בבעלותה אינו עולה על שליש (תוקן מרבע).

4.דירה אשר נתקבלה בירושה והתקיימו בה תנאי סעיף 49ב(5) (א) ו(ב). כלומר, כי המוכר הוא בן זוגו של המוריש או צאצא שלו או בן זוגו של צאצא של המוריש, וכי לפני פטירתו היה המוריש בעליה של דירת מגורים אחת בלבד.

לבסוף נקבעה הוראת מעבר נוספת:

(4) במכירת דירת מגורים מזכה בתקופת המעבר, לא יחול סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, כנוסחו בסעיף 43(8)(ב) לחוק זה, על מי שביום המעבר היתה לו יותר מדירת מגורים אחת בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין מניין הדירות כאמור תחול החזקה שבסעיף 49ג לחוק מיסוי מקרקעין.

הוראה זו חוסמת מוכר משימוש בסעיף פטור זה אם ביום המעבר (1.1.2014) היתה לו יותר מדירת מגורים אחת. החזקה שלעיל בעניין דירת מגורים יחידה רלוונטית גם לסעיף זה. מטרת הסעיף היא לחסום משקיע נדל"ן שמכר בראשית 2014 שתי דירות מגורים מזכות לפי הוראות סעיף 48א(ב2) כמתואר בחלק א לסדרת מאמרים זו, כלומר כאשר קיבל פטור מתשלום השבח שנצבר בטרם 1.1.2014 ומיד לאחר מכן למכור דירה שלישית בפטור לפי סעיף 49ב(2) כדירת מגורים יחידה.

כיצד על אדם השוקל למכור דירה לפעול? עקב השינויים הבאים וקיומן של הוראות המעבר יש לפעול בזהירות ולתכנן את הצעדים בקפידה (תכנון מס).

בכדי ללמוד על סעיפי הפטור האחרים עבור למאמר הבא:   סעיפי פטור נוספים ותקופת צינון

אם אינך זכאי לפטור במכירת דירת מגורים ראה מאמר בדבר אופן חישוב מס השבח שיחול על המכירה

למידע נוסף ולהתייעצות עם עורך דין מקרקעין, צרו עימנו קשר.

הערה: רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כיעוץ משפטי ו/או כתחליף ליעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו. אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.